¿Quién paga las derramas en una compraventa? Guía práctica para compradores y vendedores
Cuando se realiza la compraventa de una vivienda en una comunidad de propietarios, es habitual que surjan dudas sobre quién paga las derramas en una compraventa. Esta cuestión puede generar conflictos si no se aclara correctamente en el contrato de arras o en la escritura de compraventa. Por experiencia recomendamos que se negocie en la firma de arras.
En este artículo resolvemos de forma clara y directa quién debe asumir el pago de las derramas: si el comprador o el vendedor, según la ley y la práctica habitual.
¿Qué son las derramas en una comunidad de vecinos?
Las derramas son pagos extraordinarios que aprueba la comunidad de propietarios para hacer frente a gastos imprevistos o mejoras no contempladas en el presupuesto ordinario. Por ejemplo:
- Reparación de la fachada
- Sustitución del ascensor
- Instalación de un nuevo sistema de calefacción
- Mejora de accesibilidad (rampas, ascensor a cota cero)
Estas cuotas pueden suponer un coste importante para el propietario del inmueble en el momento en que se aprueban.
¿Quién paga las derramas en una compraventa según la ley?
La Ley de Propiedad Horizontal establece que el propietario de una vivienda en el momento en que se genera la derrama es quien está obligado a pagarla, salvo que comprador y vendedor pacten otra cosa en el contrato.
🔍 Importante: No importa si la derrama aún no ha sido cobrada o si se paga a plazos. Lo que cuenta es quién era el titular del inmueble cuando la derrama fue aprobada por la comunidad.
Casos frecuentes: ¿quién debe asumir el pago?
Veamos algunos escenarios típicos para entender mejor quién paga las derramas en una compraventa:
✅ Caso 1: Derrama aprobada antes de firmar la compraventa
Responsable: El vendedor
Si la comunidad aprobó la derrama antes de la firma ante notario, el vendedor debe asumir el coste completo, a menos que se acuerde otra cosa por escrito.
⚖️ Caso 2: Derrama prevista pero aún no aprobada
Responsable: Depende del acuerdo
Si se conoce la posibilidad de una derrama inminente, es recomendable dejar constancia en el contrato de arras sobre quién la asumirá en caso de que se apruebe antes o después de la firma.
❌ Caso 3: Derrama aprobada después de la compraventa
Responsable: El comprador
Una vez formalizada la escritura de compraventa, el nuevo propietario se hace cargo de todas las obligaciones futuras, incluidas las derramas que se aprueben después.
Cómo evitar conflictos: recomendaciones clave
Para evitar malentendidos entre comprador y vendedor, te recomendamos:
1. Solicitar un certificado de deuda:
Emitido por el administrador de fincas, detalla si hay pagos pendientes, incluyendo derramas aprobadas. La propiedad debe presentarlo el día de Escritura Pública (no antes), no obstante, el administrador de la Comunidad puede facilitar esta información.
2. Revisar actas de juntas:
Ahí se reflejan las decisiones tomadas sobre futuras obras o mejoras. Después de una junta de propietarios el administrador entrega copia del acta de la misma.
3. Incluir cláusulas específicas en el contrato:
Establece con claridad quién pagará las derramas aprobadas antes o después del acuerdo.
¿Puede negociarse quién paga las derramas en una compraventa?
Sí, absolutamente. Aunque la ley dice que quien es propietario en el momento de la aprobación debe pagar, todo puede acordarse entre las partes. En muchos casos, se reparte el coste proporcionalmente o el comprador lo asume a cambio de un descuento en el precio de venta.
Por eso es tan importante contar con el asesoramiento de un agente inmobiliario y/o abogado especializado, que redacte correctamente las condiciones del acuerdo.
Conclusión: claridad desde el inicio evita problemas
Saber quién paga las derramas en una compraventa es esencial para evitar sorpresas desagradables. Lo mejor es dejarlo todo bien reflejado en el contrato y apoyarse en profesionales que velen por los intereses de ambas partes.
¿Estás comprando o vendiendo una propiedad y quieres asegurarte de no llevarte sorpresas con las derramas? En TGA Consulting te acompañamos durante todo el proceso para que tomes decisiones con total seguridad.